
Renovação dos contratos de arrendamento urbano e a oposição à sua renovação
A complexidade e fragilidade inerentes ao Arrendamento Urbano, pressupõe a necessidade de se proceder a várias iniciativas legislativas no sentido de estabelecer medidas que reforcem a segurança e estabilidade na relação jurídica entre arrendatário e senhorio, visando, essencialmente, a salvaguarda dos direitos e interesses de ambas as partes.
Devido a este a facto, a Lei n.º13/2019, publicada no dia 12 de fevereiro de 2019, promoveu alterações significativas no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e no Código Civil Português, entre as quais se destacam as regras relativamente à oposição à renovação do contrato de arrendamento.
A oposição à renovação do contrato consiste numa declaração de desvinculação no termo do prazo do contrato, inicial ou anteriormente prorrogado.
I. Arrendamento para fins habitacionais
Das profundas alterações operadas pela Lei n.º 13/2019 ao regime do arrendamento urbano, importa destacar que o prazo mínimo do arrendamento para habitação própria permanente passou a ser um ano¹ , uma vez que até à entrada em vigor da presente Lei, as partes eram livres de fixar o prazo de duração que melhor satisfizesse os seus interesses, sem necessidade de estabelecerem qualquer prazo mínimo de duração.
¹exceto se se tratar de um contrato de arrendamento para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, fins especiais esses que devem ficar expressamente mencionados no contrato, conforme resulta do disposto no n.º 3 do art. 1095.º do Código Civil Português.
Nos contratos de arrendamento vigora a regra da renovação automática, ou seja, salvo estipulação em contrário pelas partes, o arrendamento para fins habitacionais com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de duração igual à do termo inicial ou de três anos se esta for inferior.
O artigo 1097º, n.º 1 do Código Civil, estipula que o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação por escrito ao arrendatário, desde que respeite o aviso prévio a que legalmente está obrigado, sendo que, caso tal não seja respeitado, o contrato renovar-se-á de forma automática.
Todavia, importa ter em especial atenção, o artigo 1097º do mesmo Código, que no seu n.º 3 consagra que a primeira oposição à renovação do contrato do arrendamento pelo senhorio só produz efeitos depois de decorridos três anos a contar da celebração do contrato, excetuam-se os casos de necessidade de habitação pelo próprio senhorio ou pelos seus descendentes em 1º grau.
Neste seguimento, o senhorio poderá opor-se à renovação do contrato de arrendamento quando:
- decorra o prazo de três anos após a celebração do contrato;
- seja cumprido o pré-aviso da comunicação por escrito, convencionado;
- na falta de estipulação entre as partes, sejam cumpridas as antecedências mínimas, exigidas no artigo 1097.º, n. º1 do Código Civil, nomeadamente de 60, 120 ou 240 dias, consoante a duração do contrato em questão;
- necessidade do imóvel para habitação do senhorio e/ou dos seus descendentes em 1º grau.
Em termos práticos, se tivermos, um contrato com duração de um ano, a primeira oposição à renovação pelo senhorio, não poderá ocorrer 120 dias (antecedência mínima de comunicação por parte do senhorio exigida no artigo 1097º, n.º1, alínea b), para os contratos que tenham duração inicial igual ou superior a um ano e inferior a seis anos) antes do termo do primeiro ano, mas apenas decorridos três anos a partir da celebração do contrato, mantendo-se este em vigor até essa data.
Para além disso, tal como foi referido anteriormente, a renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação permanente com prazo inferior a três anos passou a ser por um período mínimo Tally Prime Crack de três anos, salvo estipulação em contrário, ou seja, na ausência de regulação expressa pelas partes no contrato.
Ora, nestes termos, o senhorio apesar de ter celebrado um contrato pelo prazo de um ano, a verdade é que não poderá deduzir oposição à renovação decorrido o período de um ano, ao que acresce o facto do mesmo ser renovado por um período adicional de três anos a contar do termo inicial da vigência do contrato, o que muito, resumidamente, significa uma duração contratual de quatro anos.
Por sua vez ao arrendatário é, também, conferido o direito de se opor à renovação do contrato de arrendamento. A oposição de renovação do contrato por iniciativa do arrendatário pode ser exercida, a todo o tempo, através do envio de comunicação escrita, por carta registada com aviso de receção ao senhorio, tendo de ser respeitados os prazos de pré-aviso estabelecidos no artigo 1098º, n.º 1 do Código Civil.
A falta de cumprimento pelo arrendatário da antecedência mínima legalmente exigida para a realização da comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento, não obsta à cessação do contrato (ao contrário do que sucede nos casos em que a oposição à renovação parte do senhorio), no entanto, o arrendatário, em consequência desse incumprimento, terá de proceder ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
II.Arrendamento para fins não habitacionais
No que concerne aos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, o legislador continua a dar liberdade às partes na estipulação das regras relativamente à duração, denúncia Download Lumion 8 Pro Full Crack e oposição à renovação do contrato. Caso não seja estipulado no contrato de arrendamento a duração do mesmo, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
Com a entrada em vigor da Lei 13/2019, os contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais renovam-se, automaticamente, no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, salvo estipulação das partes em sentido contrário.
A grande alteração impulsionada pela Lei 13/2019 quanto à oposição à renovação deduzida pelo senhorio reside na introdução do n.º 4 ao artigo 1110.º do Código Civil, que passou a prever que, “nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação”.
Deste modo, exceto se as partes tiverem previsto a não renovação do contrato no seu termo, o contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais tem sempre uma duração mínima de cinco anos, ainda que tenha sido estipulado um prazo de duração inferior.
Parece-nos justificável a diferença dos prazos previstos para o arrendamento para fins habitacionais e o arrendamento para fins habitacionais, dado que, enquanto o primeiro pressupõe o direito à habitação, o segundo visa a prática da atividade económica.
Não obstante ser compreensível a intenção do legislador em promover Anu Script Manager uma maior estabilidade e segurança nos contratos de arrendamentos, a realidade é que o regime atualmente aplicável aos contratos de arrendamento, quer para fins habitacionais, quer para fins não habitacionais, está longe de dissipar ou atenuar os desequilíbrios existentes entre os arrendatários e senhorios.
Para além disso, os Corel Draw X7 Kuyhaa intervenientes do negócio que não estejam devidamente informados sobre o regime em vigor do arrendamento urbano, podem, posteriormente, ser confrontados com a situação de Xforce Keygen Download 64 Bit celebrarem um contrato por um determinado prazo e em consequência das normas que regulam quer a renovação dos contratos quer a dedução de oposição à renovação, ficarem vinculados ao mesmo, não por sua vontade, mas sim por imposição legal.
Artigo de opinião escrito pela Dra. Ana Cunha – Advogada Associada na CEG & Associados.