Alterações ao Regime do Arrendamento Urbano
O Governo aprovou, em Conselho de Ministros, um conjunto de medidas de reforma do regime do arrendamento urbano destinado a promover o acesso à habitação, aumentar a oferta e dinamizar o mercado de arrendamento, reforçar a confiança entre senhorios e arrendatários e assegurar uma resposta mais eficaz às famílias em situação de vulnerabilidade.
As alterações propostas incidem sobre matérias essenciais da relação entre senhorios e arrendatários, como o incumprimento no pagamento da renda, as cauções, a renovação dos contratos, a definição da renda inicial e os contratos celebrados antes de 1990.
Importa, contudo, começar por uma ressalva: estas alterações ainda não se encontram em vigor. Trata-se de uma proposta de lei que terá de ser discutida e aprovada pela Assembleia da República, podendo o respetivo texto sofrer alterações ao longo do processo legislativo.
1. Resolução do contrato por falta ou atraso no pagamento da renda
O regime atualmente em vigor estabelece que o incumprimento é suficientemente grave para permitir a resolução do contrato quando:
- Exista mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda; ou
- Se verifique um atraso superior a oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
O senhorio dispõe atualmente de um prazo de três meses para exercer o direito de resolução com fundamento nos atrasos reiterados, sob pena de caducidade.
De acordo com a proposta de Lei, pretende-se permitir a resolução do contrato quando se verifique:
- Mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda;
- Atraso superior a oito dias por mais de três vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses; ou
- Atraso superior a oito dias por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 18 meses.
Acresce que o prazo de que o senhorio dispõe para exercer o direito de resolução deverá aumentar de três para seis meses.
Em termos práticos, a resolução do contrato poderá ocorrer mais cedo e perante um número inferior de incumprimentos. O alargamento do prazo para seis meses permitirá ao senhorio tentar negociar a regularização das rendas sem correr tão rapidamente o risco de perder o direito à resolução.
2. Despejo e cobrança de rendas
O regime atualmente em vigor já prevê procedimentos especiais relacionados com o despejo e com a cobrança de determinadas quantias decorrentes do contrato de arrendamento, tramitados através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio.
Ainda assim, a recuperação do imóvel e a cobrança das rendas em atraso podem implicar a prática de diferentes atos processuais e a prolação de várias decisões, contribuindo para a demora dos processos.
A proposta pretende concentrar num único processo as decisões relativas à desocupação do imóvel e ao pagamento das rendas em dívida, evitando a repetição de atos e diligências processuais.
Pretende-se, igualmente, simplificar as notificações e reduzir as formalidades nos casos em que já exista uma decisão judicial que determine a entrega do imóvel.
Em termos práticos, a alteração poderá tornar mais célere a recuperação do imóvel e evitar a multiplicação de processos.
3. Oposição à renovação do contrato
O regime atualmente em vigor prevê que, nos contratos de arrendamento habitacional com prazo certo, a oposição do senhorio à primeira renovação não possa, em regra, produzir efeitos antes de decorridos três anos desde a celebração do contrato.
Este mecanismo procura garantir alguma estabilidade ao arrendatário durante os primeiros anos da relação contratual.
A proposta pretende eliminar esta limitação. Assim, caso seja aprovada, o senhorio poderá opor- se à renovação no final do prazo inicialmente acordado, ainda que o contrato tenha uma duração inferior a três anos.
Continuarão, naturalmente, a ter de ser respeitados os prazos legais para a comunicação da oposição à renovação.
Em termos práticos, a duração contratualmente estabelecida passará a assumir maior importância. Por exemplo, num contrato celebrado pelo prazo de um ano, o senhorio poderá impedir a renovação no final desse período, em vez de ficar sujeito ao período mínimo atualmente aplicável.
Para os proprietários, esta alteração representa uma maior liberdade para recuperar o imóvel. Para os arrendatários, poderá traduzir-se numa menor previsibilidade quanto à permanência na habitação.
4. Renda inicial de um novo contrato
O regime atualmente em vigor estabelece que, em determinados novos contratos relativos a imóveis que tenham estado arrendados nos cinco anos anteriores, a renda inicial não pode, em regra, exceder a última renda praticada, acrescida de 2%.
Esta limitação aplica-se quando a renda do novo contrato ultrapasse os limites gerais de preço previstos para a respetiva tipologia.
A lei admite, contudo, que sejam considerados os coeficientes anuais de atualização da renda que não tenham sido aplicados no contrato anterior, dentro dos limites legalmente previstos.
Em determinados casos de remodelação ou restauro profundos, pode também ser repercutida na renda parte das despesas suportadas pelo senhorio, dentro dos limites estabelecidos na lei.
Este regime encontra-se previsto para vigorar até 31 de dezembro de 2029.
A proposta pretende antecipar o fim desta limitação, permitindo que a renda inicial de um novo contrato seja livremente acordada entre o senhorio e o arrendatário, ainda que o imóvel tenha tido anteriormente uma renda inferior.
Em termos práticos, o proprietário poderá propor uma renda substancialmente superior à praticada no contrato anterior, ficando a celebração do novo contrato dependente da aceitação de ambas as partes.
A alteração não permitirá, contudo, aumentar livremente a renda durante a vigência de um contrato já celebrado. Nesses casos, continuarão a aplicar-se as regras previstas no contrato ou, na sua ausência, o coeficiente legal de atualização.
5. Caução e rendas pagas antecipadamente
O regime atualmente em vigor estabelece que, no momento da celebração do contrato, podem ser acordados:
- o pagamento antecipado de até duas rendas; e
- uma caução de valor não superior ao correspondente a duas rendas.
A caução funciona como garantia do cumprimento das obrigações contratuais, não correspondendo, por si só, ao pagamento de renda.
A proposta pretende aumentar de duas para três rendas o limite do pagamento antecipado.
A alteração mais significativa respeita, porém, à caução, porquanto, o atual limite correspondente a duas rendas deverá ser eliminado, passando o respetivo valor a poder ser livremente acordado entre o senhorio e o arrendatário.
A caução terá, portanto, de resultar do acordo entre as partes, não podendo ser fixada ou alterada unilateralmente pelo senhorio.
Em termos práticos, a medida reforça a proteção financeira do proprietário perante eventuais rendas em atraso ou danos causados no imóvel.
Contudo, existe o risco de serem exigidas cauções desproporcionadas, tornando mais difícil o acesso ao arrendamento por pessoas com menor capacidade financeira para suportar um encargo inicial elevado.
6. Contratos de arrendamento anteriores a 1990
O regime atualmente em vigor prevê que os contratos antigos abrangidos pelos regimes de proteção previstos nos artigos 35.o e 36.o do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) não transitem para o novo regime.
A renda pode ser objeto da atualização anual legal, mas não pode ultrapassar o valor que se encontrava fixado quando entrou em vigor o regime de compensação.
Quando a renda seja inferior ao valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT), dividido por 12 meses, o senhorio pode ter direito a uma compensação paga pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
A proposta introduz uma distinção em função da idade e do grau de incapacidade do arrendatário, bem como dos rendimentos do respetivo agregado familiar.
• Arrendatários com menos de 65 anos
Quando os rendimentos anuais do agregado familiar sejam inferiores a 64.400,00€, o contrato transitará para o NRAU, mas a renda manter-se-á protegida durante cinco anos, sem prejuízo das atualizações anuais legalmente admissíveis.
Quando os rendimentos anuais sejam iguais ou superiores a 64.400,00€, o contrato transitará imediatamente para o NRAU e a renda poderá ser atualizada até ao limite correspondente a 1/15 do VPT, dividido por 12 meses.
• Arrendatários com 65 ou mais anos ou incapacidade igual ou superior a 60%
De acordo com a informação divulgada, esta categoria deverá abranger os arrendatários com 65 ou mais anos ou com um grau de incapacidade igual ou superior a 60%. Os limiares exatos deverão, contudo, ser confirmados quando for conhecido o texto definitivo da proposta de lei.
Nestes casos, o contrato não transitará para o NRAU.
Quando os rendimentos anuais do agregado familiar sejam inferiores a 64.400,00€, a renda manter-se-á protegida, sem prejuízo das atualizações anuais legalmente admissíveis, devendo o IHRU compensar o senhorio pela diferença até ao valor correspondente a 1/15 do VPT, dividido por 12 meses.
Quando os rendimentos anuais sejam iguais ou superiores àquele montante, a renda poderá ser atualizada até ao mesmo limite, mantendo-se o contrato fora do NRAU.
Em termos práticos, a proposta mantém uma proteção reforçada para os arrendatários idosos ou com incapacidade, mas abre a possibilidade de transição para o NRAU de alguns contratos cujos titulares tenham menos de 65 anos.
7. Comunicações por via eletrónica
O regime atualmente em vigor prevê diversas comunicações formais entre o senhorio e o arrendatário sujeitas a requisitos legais específicos, recorrendo-se frequentemente à carta registada com aviso de receção.
A proposta pretende permitir que as partes possam acordar previamente que as comunicações sejam efetuadas por meios eletrónicos.
O recurso ao correio eletrónico não poderá, contudo, ser imposto unilateralmente, sendo necessário o acordo prévio e expresso do senhorio e do arrendatário.
8. Fundo de Emergência para a Habitação
A reforma é acompanhada pela criação de um Fundo de Emergência para a Habitação, destinado a apoiar pessoas ou famílias em situação de vulnerabilidade habitacional.
O fundo deverá assegurar a atribuição de apoios financeiros não reembolsáveis para despesas de alojamento ou realojamento, nomeadamente em situações de despejo por carência económica ou de violência doméstica.
O Governo anunciou que a decisão sobre a atribuição do apoio poderá ser tomada no prazo máximo de dez dias após a apresentação do pedido.
Conclusão
A proposta de lei procura tornar o mercado de arrendamento mais atrativo para os proprietários, reduzindo o risco associado ao incumprimento, aumentando a liberdade contratual e facilitando a recuperação dos imóveis.
Para os arrendatários, as alterações podem representar:
- um custo inicial de acesso à habitação mais elevado;
- menor estabilidade nos contratos de curta duração;
- maior risco de resolução do contrato perante atrasos no pagamento; e
- rendas iniciais mais elevadas nos novos contratos.
Cumpre-nos, contudo, reforçar que estas consequências não são imediatas.
Assim, enquanto a proposta de lei não for aprovada pela Assembleia da República, promulgada pelo Presidente da República e publicada em Diário da República, continuarão a aplicar-se integralmente as regras atualmente vigentes.